부자를 희망하는 사람이다. 투자도 공부가 필요하다. 그래서 오늘도 책을 본다.기억력이 많이 떨어져서 나에게 도움이 될려면 정리를 해야 한다..ㅠㅠㅠㅠ
[ 자산 가치 ]
대금의 한계가 좁음 : 예금-> 자산-> 자산*2
대금의 한계가 넓음 : 예금+전세보증금(무이자) -> 자산*2 -> 자산 *3
[ 수익형 부동산 원리 ]
- 대출이 많으면 전세를 월세로 전환하여 수익률을 높일 수 있다.
- 대출이 많은 건물은 매매시 유리하다.
대출이 많이 끼어 있어야 내가 가진 건물을 사려고 접근하는 수용층을 더 많이 확보할 수 있다
[ 작가의 8원칙 ]
- 아파트보다 단독주택 가격이 더 올랐다.
- 전세보증금과 월세도 꾸준히 상승해 왔다.
- 분양받는 사람이 되지 말고 분양하는 사람이 되라.
- 땅이 진정한 가치를 가진다.
- 공실 분석과 수익률이 투자 실행의 잣대다.
- 도시개발 초기에 투자하라.
- 정보는 나눌수록 내게 더 커져서 돌아온다.
- 정보는 나눌수록 내게 더 커져서 돌아온다.
- 반드시 돈에 대한 철학과 나 중심 가치관으로 똘똘 무장해야 한다.
[ 실전투자 분석법 ]
* 연 수익률 계산법 - {(월세 * 12개월) / (총 투입금액 - 보증금)} * 100
수익률이 12% 이상이라야 한다.
[ 수익률 예시 ]
사례: 총투자금 1억, 평당 300만원짜리 땅 70평 건축시 수익률 계산?
1. 가구수 제한 : 총 5가구(원룸 * 2, 투룸 * 2, 주인세대 쓰리룸 * 1) + 1층상가
2. 전월세 시세 : 원룸 - 보증금 500만원에 월 40만원 월세, 투룸 - 전세 8,000만원 / 월세 1,000만원에 65만원,
쓰리룸 - 전세 1억 2,000만원
(건물주 입장, 그리고 세임자 입장에서 공인중개사 사무실을 돌아다니며 시세를 파악한 뒤
평균을 내명 알 수 있다)
3. 평당 건축비 280만원(모든 것 포함. 추가금액 없음) : 모자란 건축비는 대출과 준공 후 전세 보증금으로 상환하기로 함
4. 건폐율과 용적률 : 건폐율 60%, 용적률 180%
5. 대출 가능금액(금리 5% 중반) : 토지담보대출 1억 5천 가능, 건물담보대출 1억 5천 가능
(대출금리는 5% 중반인 현재 시점의 금리보다 좀더 보수적으로 6%로 계산 할 것)
6. 토지와 건물 취등록세 : 약 2,000만원
7. 공시률은 제로로 예상됨
1) 수익률 분석
- 토지가격 : 70평 * 300만원 = 2억 1,000만원
- 건 평 : 70평의 60%는 42평, 42평씩 3층 = 126평
- 건 축 비 : 126평 * 280만원 = 3억5,000만원
- 총 소요금액 : 2억1,000만원 + 3억5,000만원+취등록세2,000만원 = 5억8,000만원
- 모자란 건축비 상환을 위한 전세보증금 필요 액수 : 5억8,000만원 - 대출 3억 - 나의 투자금 1억 = 1억8,000만원
2) 층별 계산
* 1억8,000만원만 빼고 다 월세로 돌림
3층 - 쓰리룸 전세 1억 2,000만원 + 원룸 500만원(40만원)
2층 - 투룸 8,000만원 또는 1,000만원(65만원) + 투룸 8,000만원 또는 1,000만원(65만원)
+ 원룸 500만원(40만원)
1층 - 상가 3,000만원(150만원)
3) 연 수익률
연 수익률 - {(210만원 * 12개월) / (1억)} * 100 = 25.2%
[ 용어 정리 ]
다가구(개인이 건축) - 임대만 가능
다세대(시공사를 통해 건축) - 각 세대별 분양(팔거나 임대 가능)
건폐율 : 건축물의 바닥면적 = (건축면적 / 대지면적) * 100
용적률 : 건폐율 + 층수 = (건축물의 지상층 연면적 / 대지면적) * 100
지자체에서 시행 : 택지지구에 가구수 제한이 없는곳(or 규제 완화)
LH공사는 가구 수 제한이 있음
※ 원룸의 공실률을 낮추는 조건
회사가 많고, 직장에서 가깝고, 슈퍼가 있으며, 술 한잔 할 수 있는 곳, 노래방, 당구장, 피씨방 등의 편의시설이 있으면 최고!
※ 한국토지주택공사 - http://www.lh.or.kr -> 토지청약시스템 -> 매물정보 -> 선택 지역의 토지이용계획도 다운로드 ->
분양계획에 따라 분양 날에 추첨분양을 클릭하여 추첨분양에 참가
-------------------------------------------------------------
[ 실제 땅 공략 법 ]
분영 시기 : 택지지구 결정 -> 원주민 보상(원가의 80%) -> 일반분양(원가의 1.5~2배) ->
1차 매매시기(편의시설,공공시설의 활성화) -> 2차 매매시기(보증금 상승) ->
지속적 상승(지가,원자재 가격의 상승과 손이 바뀌면서 취등록세, 양도세 등이 매매가에 반영됨)
[ 토지 구매 방법 ]
1. 이주자 택지를 사는 방법 - 원가의 80%에 프리미엄을 주고 구매, 공인 중개사를 통함
감정가가 낮아 대출이 적다.
2. 한국토지주택공사에서 분양 - 경쟁이 치열함, 감정가가 높아 대출이 많다.(감정가의 70%)
계약금 10%와 6개월 단위로 분할납부하며, 연체도 가능하다.
3. 이주자 택지 딱지를 사는 방법 - 공인중개사가 중개, 법무사를 통해 택지지구 안의 원주민 주택에 가압류 설정(만약을 대비함)
위치 좋은 편, 가구수 유리
개발이 지연되면 자금이 오래 묶임
[ 상가주택용 땅을 사기 위한 체크리스트 ]
1. 특급 땅 : 1층 상가를 쪼개서 세를 놓을 수 있는 위치
2. A급 땅 : 중심상업지구와 연계된 지역 진입로 코너
3. B급 땅 : 중심상업지구와 연계되는 나머지 단독주택지
4. B급 땅 : 1츠을 원룸으로 꾸밀 수 있는 땅(고시원 등..)
5. C급 땅 : 1층에 원룸이나 고시원 허가가 안 나며, 중심상업지구와 연계가 안 되는 외진 곳
체크항목
- 중심상업지구와 연계가 되는가? -> 택지지구 개발 초기에 접근
- 세대수가 많은 아파트 근처의 땅인가? -> 인수가 많아 수요가 많음
- 코너에 있는 땅인가?
- 땅이 남향인가? -> 북향은 수익률, 남향은 직접 3층에 거주하려는 수요층
- 도로의 폭이 넓은가? -> 30미터 이상은 제외(10, 11, 15, 30미터 기준)
- 주차장 옆의 땅인가?
- 적절한 평수의 땅인가? -> 70평을 기준으로하는데, 직접 건축을하면 80평대도 좋다.
- 가구수 제한이 적은 땅인가? -> 5가구
[ Tip ]
- 학교 200M내에는 노래방, 피씨방등을 입점할 수 없다.
- 자금 부족일 때 토지를 놀리지 말고 임시 시설을 만들어 수입을 올리자(방방이장 등..)
- 도시형 생활주택은 주차대수 기준이 완화된 건축물이다. 도시형 생활주택 허가를 받아야 함
-------------------------------------------------------------
[ 지역선정에서 원룸주택 장만 ]
1. 지역 선정 - 평당 400만원 전후인 곳
2. 공인중개사 사무소에 찾아가기 - 원룸 시세가 보증금 500만원에 월세 35만원에서 40만원
3. 건축설계 가도면 떠보기 - 건축설계사에 의뢰하여 무료로 요청하자
4. 수익률 분석하기 - 대지 70평 기준
5. 소유권 이전하고 건축하기 - 은행 법무사를 통해 은행 대출업무와 함께 진행
[ 상황별, 금액별 투자 총정리 ]
1. 수익형 부동산 투자방법 총정리
- 발품을 팔고 분석하여 급매를 잡자
- 경매를 활용
- 건축업자가 짓고 있는 건물을 건축주 명의변경을 통해 구입(취등록세, 양도세를 줄임)
- 건축업자의 돈을 동원하여 건축 후 세를 놓아 건축비와 땅값을 상환하는 방법(서로 신뢰가 중요함)
- 땅을 사서 건축업자에게 도급을 줌(공인중개사, LH공사에서 구매)
- 땅을 사서 소장을 통해 직영으로 건축
- 땅을 사서 목수 등 인부들을 지휘하며 직영으로 건축
2. 택지지구 땅을 사서 건축하는 경우
- 택지지구 초기에 70%의 토지담보대출을 받아 토지 구입
- 도시 활성화 과정에서 건축업자나 공인중개사들과 친분 쌓기
- 매매 활성화 시점 시 나는 토지 건축업자는 건축을 해주는 형식으로 향후 수익 나누기
- 환금성이 좋은 토지를 매매하여 뜻맞는 사람들과 공통 구축
- 아파트 담보대출 + 세입자 전세보증금을 통해 상환
3. 동업하여 건축하는 경우
- 수익이 확실시되는데 돈이없을 때 진행
- 믿을 수 있는 지인과 공동등기로 따을 매입하여 공동으로 건축. 향후 수익 분배
- 향후 독립이 가능할 때 독립
- 결국 수익률이 확실시될 때 공동투자, 공동분배
4. 건축업자가 짓고 있는 건물을 구입하는 경우
- 수익률이 너무 좋아 건물담보대출, 전세보증금을 받으면 돈이 남을 때 소액으로 건축을 주는 경우도 있음
- 건축업자는 상대가 믿을 만한 사람일 때 건축 마진을 남기려는 목적으로 진행
5. 급매를 사는 경우
- 발품을 발자
6. 자금이 많을 경우
- 세대수 제한이없고, 용적률롸 건폐율이 높고, 수익률 분석이 가장 좋은데..
7. 지방의 경우
- 수익률을 누리며 장비보유할 목적
- 노후대비 등 월세가 목적이면 지방에서 찾는것도 괜찮음
[ 건축중인 건물을 내 것으로 만드는 법 ]
- 장점1 : 취등록세, 등기비, 설정비, 수수료, 양도세를 절약한다.
- 장점2 : 싸게 살 수 있는 기회가 분명 있다.
- 장점3 : 최소의 종잣돈으로 건물을 소유할 수 있다.
- 주의사항1 : 분석력에 자신이 있어야 한다.
- 주의사항2 : 직접 건축업자를 만나야 한다.
[ 건축업자 선택 시 알아야할 것 ]
- 건축사의 재정상태를 점검하라
- 직접 만나는 것이 수익률을 높이는 실력이다.
- 건축사와 흥정은 가능하다.
- 입소문 능력을 부각시켜라!
- 계약할 때, 설계할 때가 가장 중요하다.
건물 외벽은 천연샌드스톤이 좋다.
[ 내가 직접 건축하기 ]
- 건축은 의외로 만만하다.
- 목수만 잘 선택하면 된다.
- 결국 건축비를 판가름하는 것은 인건비다.
- 건물의 하자 여부는 설계와 골조에서 대부분 결정된다.
- 건축주 몇명이 연합하면 더 절약된다.
Tip) 지적도 확인사항
1) 부동산의 지번과 지적도의 지번이 일치하는가
2) 부동산의 도로가 지적도와 일치하는가
3) 부동산의 경계와 지적도의 경계가 일치하는가
덧글